স্থাবর সম্পত্তি যথা জমি, ফ্ল্যাট, বাড়ি ক্রয় ও বিক্রয় এর নিয়মাবলী :
1. WB SERVICES ( duties, rights and obligation ) 1980 র 5 (2) এর ধারা অনুযায়ী রেগুলার/ reputed dealer ছাড়া অন্য কারো কাছ থেকে স্থাবর সম্পত্তির ক্রয়, বিক্রয়, লিজ, উপহার , মর্টগেজ রাখতে হলে সরকারের আগাম অনুমতি প্রয়োজন। এবার সেই ক্রয়, বিক্রয় ইত্যাদির জন্য অনুমতি পেতে গেলে কিছু নিয়ম অনুসরণ করতে হবে।
2. ফ্ল্যাট/ বাড়ি/ জমি যাই হোক না কেন কিনতে গেলে বিক্রেতার সঙ্গে কিছু টাকা অগ্রিম দিয়ে এগ্রিমেন্ট করতে হয়। এবার কেউ 10% টাকা দেয়, কেউ 20% দেয় ইত্যাদি ইত্যাদি। স্ট্যাম্প পেপার এ এগ্রিমেন্ট হওয়ার পরে আপনার প্রথম কর্তব্য পারমিশন চেয়ে আবেদন করা। প্রথমে সাদা কাগজে appointing authority কে অ্যাড্রেস করে একটা চিঠি করতে হবে। সাবজেক্ট দিতে হবে ‘ seeking permission for purchase/ sale of flat/ land/ house ( যেটা প্রযোজ্য ) ,
সেই অ্যাপ্লিকেশন এর মধ্যে কি কি উল্লেখ করবেন –
( i) সম্পত্তির যথাযথ উল্লেখ অর্থাৎ সেটা কি ধরনের ( জমি/ বাড়ি/ ফ্ল্যাট) ইত্যাদি।
( ii) ফ্ল্যাট হলে 1/2/3 BHK, জমি হলে এর পরিমাণ , বাড়ি হলে কত তলা বাড়ি ইত্যাদি
( III) এর মূল্য কত ( রেজিস্ট্রেশন ও স্ট্যাম্প ডিউটি সহ )
( IV) বিক্রেতা বা ক্রেতার নাম, ঠিকানা , আপনার সঙ্গে আগে কোন সম্পর্ক আছে কি নেই।
( V) সম্পত্তি কার নামে হবে ?
3. এবার এই অ্যাপ্লিকেশন এর সাথে কি কি দেবেন ?
( I ) প্রত্যেকটি ডিপার্টমেন্ট এর একটি নির্দিষ্ট ফর্ম আছে। সবগুলোতে প্রায় একই ধরনের তথ্য দিতে হয়। আমি একটা ফর্ম আপলোড করছি। এটাও দেখতে পারেন।
( II) NON JUDICIAL স্ট্যাম্প পেপার এ এগ্রিমেন্ট এর কপি
( III) VALUATION সার্টিফিকেট , এটা কিভাবে পাবেন সেটা পরের পয়েন্ট এ আলাদা করে বিশদে উল্লেখ করছি।
( IV) সেই ফর্ম এর মধ্যে ফান্ড এর সোর্স উল্লেখ করতে হয়। তার প্রমাণ। যেমন ধরুন একটা ফ্ল্যাট এর দাম ৩৫ লক্ষ। এবার আপনি দেবেন 10 লক্ষ টাকা, বাকিটা লোন নেবেন। এবার 10 লক্ষ টাকার সোর্স হিসাবে দেখালেন GPF ব্যালান্স, ফিক্সড ডিপোজিট , ব্যাংক অ্যাকাউন্ট এর টাকা। সেক্ষেত্রে যথাক্রমে লাস্ট একাউন্টস স্লিপ এর কপি, ফিক্সড ডিপোজিট এর জেরক্স, ব্যাংক পাস বই এর জেরক্স দিতে হবে।
( V) যদি কেউ দান হিসাবে টাকা দেয় সেই মর্মে affidavit ( gift deed) করতে হবে । তার কপি দিতে হবে এবং কত টাকা দান হিসাবে কার কাছ থেকে পাচ্ছেন সেটা ফর্ম এর source of fund কলাম এ উল্লেখ করতে হবে।
( Vi) এছাড়া কত টাকা এগ্রিমেন্ট হিসাবে দিয়েছেন তার প্রমাণ ও দিতে হবে। ধরুন তাকে একাউন্ট payee চেক দিলেন । সেটা একাউন্ট থেকে ডেবিট হওয়ার পরে পাসবইয়ের সেই পাতার জেরক্স বা পে স্টেটমেন্ট এর প্রিন্ট দিতে পারেন। এটা কিন্তু অনেক জায়গায় চেয়ে নেয় পারমিশন দেওয়ার আগে।
4. আগের পয়েন্ট এ valuation সার্টিফিকেট নিয়ে আলাদা করে বলবো বলেছিলাম। value of land /flat/ house এর পরিপ্রেক্ষিতে আপনাকে ডকুমেন্ট হিসাবে valuation certificate দিতে হবে। এটা আপনি registration and stamp revenue department এর হোম পেজ এ গিয়ে e service – calculator for MV ( MARKET VALUE) এই লিঙ্ক থেকে পাবেন। এটা ADSR কে দিয়ে সই করানোর প্রয়োজন নেই। এটা সিস্টেম জেনারেটেড। যে দামে জমি / ফ্ল্যাট/ বাড়ি কিনবেন সেটা যদি govt value থেকে বেশী হয় তবে মার্কেট ভ্যালু সেটাই হবে । সেটা ‘ set forth value’ হিসাবে e assessment slip এ দেখাবে। আর যদি সেটা govt ভ্যালু থেকে কম হয় তবে market value হিসাবে govt value টাই দেখাবে। যদিও সেটা সাধারণত হয় না। সেখানে অনেকগুলো মডিউল আছে। পরপর পূরণ করতে যেতে হবে। সব কিছু পূরণ হওয়ার পরে সাবমিট করবেন। তখন একটা সিস্টেম জেনারেটেড কাগজ বের হবে। একে বলে e – Assessment slip, এটা মূল অ্যাপ্লিকেশন এর সাথে অ্যাটাচ করতে হবে। এর মধ্যে মার্কেট ভ্যালু র পাশাপাশি স্ট্যাম্প ডিউটি ও রেজিস্ট্রেশন ফিস এর পরিমাণ টাও লেখা থাকবে। এই প্রসঙ্গে বলি যদি মার্কেট ভ্যালু জানতে চান তবে set forth value 0 দেখাবেন। তখন মার্কেট ভ্যালু দেখাবে। এরপর এডিট করে নির্ধারিত মূল্য টা দেবেন। তখন মার্কেট ভ্যালু ও set forth value দুটোই একই দেখাবে।
5. অ্যাপ্লিকেশনটার আরও একটা কপি করে রাখবেন। সমস্ত enclosure সহ অ্যাপ্লিকেশন জমা দিয়ে এটাতে রিসিভ করে রাখবেন। এছাড়া যারা ব্যাংক থেকে লোন নেবেন তারা লোন sanction লেটার এর কপি ডিপার্টমেন্ট এ জমা দেবেন এবং বলবেন মূল অ্যাপ্লিকেশন এর সাথে অ্যাটাচ করে রাখতে। এগুলোর ভিত্তিতে ডিপার্টমেন্ট পারমিশন ইস্যু করবে। পারমিশন পাওয়ার পরে আপনি রেজিস্ট্রেশন করবেন।
রেজিস্ট্রেশন এর দিন বিক্রেতার কাছ থেকে possession সার্টিফিকেট নেবেন। তবে যাদের লোন আছে তারা deed বা দলিল এর মূল কপি পাবেন না। ব্যাংক এ এটা লোন শোধ না হওয়া পর্যন্ত মর্টগেজ থাকবে। দলিল এ সই সাবুদ হওয়ার পরে ব্যাংক অথরিটি সেটা কালেক্ট করবে। তবে আপনি ব্যাংক এ বলে এর একটা কপি জেরক্স রাখতে পারবেন। অনেক ব্যাংক জেরক্স করে দেয় । এছাড়া e গভর্ন্যান্স এর সাইট থেকে দলিল এর সার্টিফাইড কপি পাবেন সামান্য মূল্যের বিনিময়ে। সমস্ত ডকুমেন্ট একটা ফাইল এর মধ্যে রেখে দেবেন যাতে পরবর্তীতে কোন অসুবিধা না হয়। এছাড়া পরবর্তী অ্যাসেট ডিক্লারেশন এ এই সম্পত্তি কে দেখাবেন। ধন্যবাদ।
